专家解析如何认定“首套房” 首套房如何认定
作者：chunzhi 发布时间:2023-09-02专家解析如何认定“首套房”，首套房如何认定
2023年8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下文简称“通知”）。
其中提到，统一全国商品房个贷首付比例下限，首套房和二套房分别调至20%和30%，下调二套房贷利率下限；并明确，存量首套房贷利率可通过新发贷款置换和协商变更合同两种方式调整。
根据《通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。
具体来看，新发放贷款或变更后的贷款合同利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
如何认定“存量首套住房”？
对于首套房认定标准，《通知》指出，“存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。”
中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平告诉经济观察网，首套房认定要根据所在城市新推出的政策来认定。比如深圳、广州“认房不认贷”已经落地，这意味，按照“认房不认贷”政策认定为首套房的，都可以向银行申请下调房贷利率。
光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，能够申请存量按揭利率下调的贷款主要分为两类。第一类是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷；第二类是原贷款发放时被认定为二套（或以上），但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量房贷。
以最新的“认房不认贷”政策来看，第二类贷款主要包括，房屋购买时家庭没有其他住房，但因所在城市采取“认房又认贷”政策而被认定为二套的按揭贷款，或是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房的存量按揭贷款。
王一峰表示，存量按揭利率下调主要针对首套房按揭贷款，且首套认定范围有所扩大，是为更好的支持首套“刚需”或“刚改”人群。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，降低存量首套房贷款利率“因城而异”，各地都按照现有首套房认定标准来执行。“政策支持的是首套房的利率降低，减轻首套房人群的负担，一方面促进他们的改善需求，另一方面促进他们内需和消费，政策的导向性比较明确。”
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