人大代表建议取消商品房预售制度 商品房预售制度

　　人大代表建议取消商品房预售制度，商品房预售制度

　　2024全国“两会”召开在即，第十四届全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫拟向大会提交“关于取消商品房预售制度”的建议。朱征夫认为，商品房建设已经经过高速增长期，进入存量时代。在这种背景下，应当考虑取消商品房预售制度。Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　代表：商品房建设进入存量时代Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　建议考虑取消商品房预售Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　朱征夫告诉红星新闻，商品房预售制是指就已符合预售条件但尚未竣工的商品房，房地产企业与购房者约定，购房者交付预售款项，在预售商品房项目竣工后拥有所购房屋的一种商品房交易制度。Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　据介绍，商品房预售制度较早出现于我国香港。我国内地住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍存在资金短缺，商品房供应量不足，于是借鉴香港地区房地产业的成功经验，在1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》中明确规定了商品房预售制的实施方案，这份方案的提出标志着我国商品房预售制度正式形成。Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　在朱征夫看来，商品房预售制度在我国房地产产业发展历史进程中起到了一定的积极作用。但预售制度施行近30年来，其负面效应日益凸显。尤其自2021年以来，一些大型房地产企业出现债务问题，有的地方出现房地产项目停工的现象，多部门、地方政府出台措施“保交楼”。朱征夫认为，商品房建设已经经过高速增长期，进入存量时代。在这种背景下，应当考虑取消商品房预售制度。Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　为何应取消？Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　若项目存在问题，购房者面临不可预知重大风险Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　对于该建议的理由，朱征夫进行了详细阐述。Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　他认为，商品房预售制度弊端在于让购房者承受了巨大的单方面风险，预售买卖双方风险存在严重的不对等。房地产企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还有可能面临着自身贷款的违约，给个人生活造成影响。Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　同时，朱征夫指出，根据现行规定，商品房预售项目应当在指定的监管银行开设专用账户，购房者支付的预售房款应当存入该账户。该账户由政府管理机构、监管银行与房地产企业三方共同监管。但在实践中，预售资金有时未能按照规定进入银行的监管账户，或者虽进入监管账户，但房地产企业用提前支取资金、虚报工程进度等各种办法套取预售资金。Cjf灵异岛|www.lingyidao.com

　　朱征夫还关注到，商品房预售制度助长房企高杠杆高风险开发模式。很多企业或个人只要筹集小部分资金，后续通过银行贷款、代建单位垫资、收取全额预购房款等方式，虚构资金宽裕假象，借此可不断去滚动资金。一旦出现市场风险事件和预期不良等情况，就会导致资金链断裂、工程烂尾项目搁置，不仅给地方政府带来很大压力，也给普通购房者造成了极高的风险和严重的后果。Cjf灵异岛|www.lingyidao.com